蛋壳公寓赴美上市：5年13城超43万房源，新租赁模式如何打动海外市场

美国东部时间2020年1月8日，蛋壳公寓将向美国证券交易委员会（SEC）更新招股说明书，发行10，600，000股美国存托股份（ADS），发行范围在14.5美元至16.5美元之间，按IPO发行价格范围上限计算，蛋壳公寓将通过此次IPO交易筹集最多2.1亿美元的资金。蛋壳公寓的第一份招股说明书于去年10月底提交。招股书显示，该公司成立于2015年，截至2019年11月30日，已进入全国13个城市市场，经营物业432，600套，客房数量较成立第一年增长177倍。2019年，长租公寓行业告别了野蛮增长，逐步进入行业成熟期。在这个新节点上，长租公寓巨头的蛋壳公寓将对美国股市产生冲击，因此很多人都在担心蛋壳公寓将如何讲述新租赁模式的故事。在行业洗牌之下，资本逼近头部2019年是长租公寓行业不平凡的一年。然而，跑道另一端的长租公寓的“风景”是，像蛋壳这样的行业巨头仍在进行巨额融资。根据蛋壳公寓的招股说明书，该公司在去年10月IPO提案之前完成了1.9亿美元的D轮融资。据统计，在2019年的行业重组中，蛋壳公寓已完成两轮融资，金额约为7亿美元。资本是聪明的。长租公寓正在经历痛苦，但该行业的增长前景并没有改变。因此，在产业结构调整的背景下，资本向龙头企业靠拢。CVSource统计数据显示，2019年前7个月，只有11家亲租公寓企业获得融资，同比下降70%。作为这一领域的年轻创业公司，蛋壳公寓自成立以来一直受到资本市场的青睐。在蛋壳大厦的招股说明书中，该公司支持的强大股东基础也备受关注。第一大机构股东是老虎全球基金，持有20.0%的股份。蚂蚁金服是蛋壳公寓的战略投资者，持有7.8%的股份。据悉，蛋壳公寓与蚂蚁金服目前已签署战略合作框架协议，探索支付、金融服务、客户获取等领域的深度合作。此外，蛋壳公寓的联合创始人兼首席执行官高晶直接拥有该公司14.2%的股份。天使投资人兼董事长沈博阳持有该公司6.3%的股份。蛋壳五年之旅：2015年，13个城市超过43万套蛋壳公寓正式成立，真正进入主任租赁区还不算太早。几年前，当“一张三张”规则在租赁市场盛行时，蛋壳公寓以“一张一张”的方式打开了市场，成为“行业黑马”，确立了行业龙头企业的地位。在四年多的时间里，蛋壳公寓已经扩展到全国13个城市。招股说明书显示，截至2019年11月30日，蛋壳公寓拥有432，690间营业室，较2015年底增长176倍。从2015年底到2018年底，三年复合增长率高达360%，处于行业领先地位。2017年3月，蛋壳大厦开始二线城市布局，进军杭州、天津、武汉市场。同年6月，蛋壳大厦发表了系列3.0。从那时起，蛋壳公寓的数量每年都在翻一番。现阶段，长租公寓行业介绍，规模是影响资本的最重要因素之一。对于长期租赁公寓，重要的是要抓住一个大的时间框架。从蛋壳公寓披露的发展轨迹可以看出这一点，但随着规模的扩大，投资回报也在逐渐下降。据蛋壳公寓招股说明书显示，2017年蛋壳公寓单间装修费用平均为每间12646元，但到2019年上半年已降至每间10404元，投资周期缩短至12-20个月。营收数据显示，2017年和2018年，蛋壳公寓营收分别达到6.56亿元和26.75亿元。2019年上半年的收入为57.13亿元，较2018年上半年的19.92亿元增长了187%。如何讲述新租赁模式的故事蛋壳公寓是一个技术驱动的共享居住空间平台，致力于提供高品质的租赁生活，包括白领分散式公寓和蓝领集中式公寓。蛋壳公寓是一种创新的“新租赁”模式，由房东托管的公寓集中运营，为房东和租户提供解决方案。规范公寓的设计、装修和配置，并为租户提供优质的一站式服务。它没有实体商店，业务流程是在线的，房东和租户都可以获得流畅的服务体验。招股说明书显示，截至去年6月底，蛋壳公寓的入住率为89%，入住率为51%，均处于行业领先地位。另一方面，蛋壳公寓与房主的平均租赁期限为4-6年，到去年6月末为止与房主的更新率为80%，处于业界最高水平。但对于包括蛋壳公寓在内的长租公寓品牌来说，“盈利问题”仍然是一个共同的问题。根据华兴资本的测算，综合来看，55%的住房成本和65%的入住率是盈利能力的零点。从这个角度来看，蛋壳公寓89%的入住率明显具有竞争优势。除了加快租赁业务的货币化，蛋壳公寓还在探索增值服务。该公司在招股说明书的“战略”部分写道，租户每天在公寓里停留超过10个小时，这是一个巨大的机会。鸡蛋壳公寓计划加强和扩大生态系统。我们将整合其他第三方服务提供商，更好地为租户服务，并探索新的货币化机会，如智能家居、搬家服务、金融和保险服务、新零售和其他本地服务。2019年是长期租赁公寓行业的好年头。蛋壳公寓联合创始人兼首席执行官高晶表示：“除了规模外，长租公寓企业还具备智能化、信息化、大数据处理等优势，才能在竞争中发展。“蛋壳公寓在互联网大数据、供应链管理、标准化产品和服务、团队管理能力等方面都是突出的核心优势。此次IPO筹集的资金将用于进一步扩大业务规模。第二，加强技术能力，进一步发挥蛋壳脑的作用。第三个是一般营运资金。毋庸置疑，蛋壳大厦的上市将极大地增强和提升其主要竞争力。艾瑞咨询的一份报告显示，2018年中国住宅租赁市场规模达到1.8万亿元，预计到2023年将增长到3.0万亿元，而在国内规模较大的住宅租赁市场中，长租公寓企业仍有很大的增长空间。